Poplatky u hypotéky

Jednorázové poplatky při sjednání

Skupina poplatků, které klient platí v okamžiku sjednání hypotéky nebo krátce po něm:

• Poplatek za zpracování nebo poskytnutí úvěru. Některé banky tento poplatek úplně zrušily, jiné jej účtují jako pevnou částku nebo procento z výše úvěru.
• Poplatek za odhad nemovitosti. Banka vyžaduje znalecký odhad zástavy. Cena se liší podle typu nemovitosti — byt v paneláku je levnější než rodinný dům s pozemkem.
• Správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru. Tento poplatek jde státu (katastrálnímu úřadu), ne bance, a má pevnou tarifní výši.
• Poplatek za vyhotovení smluv. Některé banky účtují za přípravu úvěrové a zástavní smlouvy.

Průběžné poplatky během splácení

• Poplatek za vedení úvěrového účtu. Měsíční nebo roční poplatek za administrativu úvěru. U mnoha bank je dnes nulový, jiné jej stále účtují.
• Poplatek za vedení běžného účtu. Pokud banka podmiňuje slevu úrokové sazby vedením účtu s minimálním obratem, je cena účtu skrytým nákladem hypotéky.
• Poplatek za výpis nebo potvrzení. Některé úkony, jako vystavení potvrzení o aktuálním zůstatku, banka účtuje samostatně.

Pojištění jako součást nákladů

Hypotéka má dva druhy pojištění, které banka obvykle vyžaduje nebo silně preferuje:

• Pojištění zastavované nemovitosti. Banka jej vyžaduje vždy. Cena se liší podle typu a hodnoty nemovitosti, klient si pojišťovnu obvykle volí sám.
• Pojištění schopnosti splácet. Většinou nepovinné, ale banka jej často nabízí jako podmínku slevy ze sazby. Cena se odvíjí od pohlaví, věku, výše splátky a rozsahu krytí (smrt, invalidita, pracovní neschopnost, nezaměstnanost).

Poplatky za změny smlouvy

Po dobu trvání úvěru může klient potřebovat změnu, která má vlastní cenu:

• změna doby splácení
• změna splátkového kalendáře
• vyjmutí nebo přidání spoludlužníka
• změna zástavy (například výměna nemovitosti)
• vystavení souhlasu se zápisem do katastru

Sazebník poplatků za změny smlouvy je u každé banky veřejný a je dobré si jej projít před podpisem. Výše poplatků se mezi bankami liší a u některých změn jde o stovky, u jiných i nižší tisíce korun.

Co o poplatcích říká zákon

Zákon č. 257/2016 Sb. omezuje sankce, které banka může klientovi účtovat za předčasné splacení. Po skončení fixace je předčasné splacení zcela bezplatné. V průběhu fixace banka může účtovat „účelně vynaložené náklady", které jsou ale předmětem výkladu ČNB a neměly by být sankcí, ale pouze náhradou skutečné ztráty banky. Detailní rozbor předčasného splacení je na stránce předčasné splacení hypotéky.

Modelový příklad

Hypotéka 3 000 000 Kč na 25 let. Banka A: poplatek za zpracování 0 Kč, vedení úvěrového účtu 0 Kč, odhad nemovitosti přes banku 4 500 Kč. Banka B: poplatek za zpracování 9 900 Kč, vedení úvěrového účtu 150 Kč měsíčně, odhad 5 000 Kč. Vstupní rozdíl je 10 400 Kč ve prospěch banky A. Za 25 let činí součet měsíčních poplatků banky B 45 000 Kč. Při stejné úrokové sazbě stojí banka B o cca 55 000 Kč více. Při výrazně nižší sazbě banky B by tento rozdíl mohl být vyrovnán — což je právě úkol RPSN ukázat.

Aktualizováno: 1. 5. 2026