RPSN hypotéky — roční procentní sazba nákladů
Co RPSN obsahuje
RPSN je úroková sazba „obohacená" o všechny náklady, které klient zaplatí v souvislosti se sjednáním a vedením úvěru. Zákon č. 257/2016 Sb. přesně vymezuje, co banka do RPSN započítat musí:
- úroková sazba úvěru
- poplatek za zpracování nebo poskytnutí úvěru
- poplatek za vedení úvěrového účtu (pokud banka takový poplatek účtuje)
- cena povinného pojištění schopnosti splácet, pokud je podmínkou nabídky
- cena povinného pojištění zastavované nemovitosti, pokud je podmínkou nabídky
- poplatky za odhad nemovitosti, pokud je realizuje banka nebo její partner
- další povinné platby, bez kterých banka úvěr neposkytne
RPSN se počítá pro modelovou hypotéku za standardních podmínek a předpokládá, že úvěr bude splácen podle dohodnutého plánu po celou dobu splatnosti.
Co RPSN neobsahuje
RPSN přesto neukazuje úplné náklady. Mimo její výpočet zůstává řada položek, které klient reálně platí:
- poplatek za odhad nemovitosti, pokud si jej klient zařizuje sám
- správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí
- nepovinné pojištění (například pojištění majetku nad rámec povinného)
- případný poplatek notáři za ověření smluv
- náklady na vedení běžného účtu, pokud je podmínkou slevy ze sazby
- sankce za předčasné splacení, pokud k němu dojde
Jak RPSN srovnávat
RPSN má smysl jen pro srovnání nabídek se stejnými parametry — stejnou výší úvěru, stejnou dobou splácení a srovnatelnou délkou fixace. Banka, která nabízí 5letou fixaci, neporovnává RPSN čestně proti jiné s 10letou fixací; výpočet vychází z odlišných předpokladů, jaká sazba bude platit po skončení fixace.
| Údaj | Co ukazuje | Použít pro |
|---|---|---|
| Úroková sazba | Cenu peněz banky bez poplatků. | Hrubou orientaci, marketing. |
| RPSN | Roční nákladovost úvěru včetně povinných poplatků a pojištění. | Srovnání nabídek se stejnými parametry. |
| Celková zaplacená částka | Konkrétní součet úroku, poplatků a jistiny za celé období. | Pochopení skutečné ceny v korunách. |
U hypoték bývá rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN typicky v desetinách procenta — vyšší u banky s vyššími poplatky, nižší u banky s nízkou nebo nulovou poplatkovou strukturou. U malých úvěrů s vysokými fixními poplatky je rozdíl výraznější, u velkých hypoték jsou poplatky relativně menší a rozdíl klesá.
Modelový příklad
Banka A nabízí hypotéku 3 000 000 Kč na 25 let s úrokovou sazbou 4,9 % a poplatkem za vyřízení 5 000 Kč. Banka B nabízí stejnou hypotéku se sazbou 4,7 %, ale poplatkem 15 000 Kč a povinným pojištěním schopnosti splácet za 600 Kč měsíčně. Při samotném pohledu na sazbu vyhrává banka B. Při výpočtu RPSN se ale do banky B promítne vyšší vstupní poplatek a měsíční pojištění — RPSN banky B může skončit nad 5 %, zatímco RPSN banky A zůstane blíže 5,0 %. Skutečně levnější nabídka tak může být banka A, přestože má vyšší úrokovou sazbu.
Tento výpočet provádí každá banka povinně podle stejného vzorce. Údaj RPSN musí být uveden v každé úvěrové nabídce a v každé úvěrové smlouvě.
Časté otázky
Proč mají různé banky pro stejnou hypotéku různou RPSN?
Protože do RPSN vstupují kromě úrokové sazby i poplatky a povinné pojištění, které se mezi bankami liší. Banka s nízkou sazbou a vysokými poplatky může mít vyšší RPSN než banka s vyšší sazbou a nulovými poplatky.
Je RPSN povinný údaj?
Ano. Zákon č. 257/2016 Sb. ukládá povinnost uvést RPSN v reklamě, v předsmluvních informacích i v úvěrové smlouvě. RPSN musí být vypočítaná podle jednotného vzorce stanoveného zákonem.
Co když si pojištění schopnosti splácet sjednám nezávisle na bance?
Pak pojištění do RPSN nevstupuje, protože není podmínkou nabídky. Pokud ale banka nabízí slevu z úrokové sazby výměnou za pojištění u své pojišťovny, banka musí jeho cenu do RPSN zahrnout.
Je nižší RPSN vždy lepší?
Při srovnávání nabídek se stejnými parametry (výše, doba splácení, fixace) je nižší RPSN obecně lepší. Při srovnání hypoték s různými parametry je RPSN nedostatečné kritérium — třeba protože nezahrnuje sankce za předčasné splacení nebo flexibilitu mimořádných splátek.
Aktualizováno: