Předčasné splacení hypotéky
Nová pravidla od 1. září 2024
Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru byl od 1. září 2024 novelizován. Nová úprava zpřesnila pravidla pro výpočet a výši účelně vynaložených nákladů, které banka může při předčasném splacení mimo konec fixace požadovat. Klíčové změny:
- Strop pro náklady — banka může požadovat maximálně 1 % ze splacené jistiny, nejvýše 50 000 Kč. Výjimkou jsou případy, kdy je výše skutečné ztráty banky vyšší a banka to doloží.
- Životní situace bez poplatku — právo splatit bez jakýchkoli nákladů přibylo pro nové životní situace (viz níže).
- Roční limit zdarma — klient má právo splatit ročně až 25 % zbývající jistiny bez poplatku. Toto právo se váže na každý rok trvání fixace.
- Informační povinnost banky — banka musí klientovi předem sdělit přesnou výši nákladů, pokud o to požádá.
Kdy je předčasné splacení bez poplatku
Zákon garantuje bezpoplatkové předčasné splacení v těchto případech:
- Konec fixačního období — ke dni konce fixace, vždy.
- Roční limit 25 % — splacení až 25 % jistiny za každý rok trvání hypotéky (vztahuje se na každý rok fixace, ne jen na výroční den).
- Smrt, invalidita, dlouhodobá nemoc — zákon umožňuje bezpoplatkové splacení při závažné zdravotní události klienta nebo osoby blízké žijící ve společné domácnosti.
- Rozvod nebo zánik partnerství — při vypořádání společného jmění manželů nebo registrovaného partnerství.
- Ztráta zaměstnání — pokud klient přišel o práci výpovědí ze strany zaměstnavatele nebo dohodou ze závažných důvodů.
- Prodej nemovitosti — pokud klient nemovitost, která je předmětem zástavy, prodává.
| Situace | Právo na splacení zdarma | Zákonná podmínka |
|---|---|---|
| Konec fixace | Ano, vždy | Žádná — zákon § 117 odst. 1 |
| Ročně 25 % jistiny | Ano | V každém roce trvání hypotéky |
| Smrt, invalidita, nemoc | Ano | Doložení události (potvrzení, rozhodnutí) |
| Rozvod / zánik partnerství | Ano | Doložení rozsudku nebo rozhodnutí |
| Ztráta zaměstnání | Ano | Doložení ukončení pracovního poměru |
| Prodej zastavené nemovitosti | Ano | Doložení kupní smlouvy |
| Jiné předčasné splacení | Ne — banka může účtovat náklady | Max. 1 % jistiny, max. 50 000 Kč |
Co jsou účelně vynaložené náklady
Pokud klient předčasně splatí mimo zákonné výjimky, banka může požadovat tzv. účelně vynaložené náklady. Jde o náhradu reálné finanční ztráty, která bance vzniká tím, že přišla o smluvní výnosy z fixovaného úvěru. Zákon zakazuje, aby banka uplatňovala náklady jako sankci — musí jít o prokazatelnou ztrátu.
Od září 2024 je výše účelně vynaložených nákladů omezena stropem: maximálně 1 % ze splacené jistiny, nejvýše 50 000 Kč. Banka může požadovat vyšší náhradu jen tehdy, pokud prokáže, že její skutečná ztráta je vyšší. Způsob výpočtu musí mít banka zdokumentovaný a klientovi ho na požádání sdělit předem.
Mimořádná splátka versus plné splacení
Předčasné splacení může mít dvě podoby. Mimořádná splátka sníží jistinu, ale hypotéka dále trvá — splátky se sníží nebo se zkrátí zbývající doba. Plné předčasné splacení celou hypotéku ukončí. Oba scénáře se řídí stejnými pravidly ohledně poplatků.
Vliv mimořádné splátky na celkové náklady hypotéky si lze spočítat v kalkulačce mimořádné splátky. Ta ukáže, o kolik se sníží celkové zaplacené úroky a o kolik se zkrátí doba splácení.
Navýšení hypotéky versus nový úvěr
Opačný scénář k předčasnému splacení je navýšení hypotéky — využití stávající zástavy k získání dalšího objemu peněz. Tato možnost existuje a má svá pravidla. Podrobnosti jsou na stránce navýšení hypotéky.
Časté otázky
Mohu splatit celou hypotéku při prodeji bytu?
Ano, prodej nemovitosti zatížené zástavou je jednou ze zákonných životních situací, kdy máte právo splatit hypotéku bez poplatku. Doložte bance kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a informujte ji o záměru předčasně splatit.
Co se stane, když zaplatím mimořádnou splátku bez oznámení bance?
Banka zpravidla vyžaduje předem oznámit záměr mimořádné splátky — v praxi je to podmínka pro zpracování. Pokud platbu pošlete bez oznámení, banka ji může odmítnout nebo vrátit. Vždy se předem ozvěte.
Platí pravidlo 25 % ročně pro každý rok trvání hypotéky?
Ano. Klient má právo splatit až 25 % zbývající jistiny v každém roce trvání hypotéky. Toto právo se obnovuje každý rok a nevztahuje se jen na výroční den uzavření smlouvy — zákon váže lhůtu na rok trvání, nikoli na konkrétní datum.
Jak zjistím, kolik si banka účtuje za předčasné splacení?
Máte právo banku požádat o sdělení přesné výše účelně vynaložených nákladů ještě před tím, než k předčasnému splacení přistoupíte. Banka je povinna tuto informaci poskytnout. Teprve po znalosti konkrétní částky se rozhodněte.
Aktualizováno: