Předhypoteční úvěr

Proč předhypoteční úvěr existuje

Klasická hypotéka vyžaduje zástavní právo k nemovitosti. Zástavní právo ale lze zřídit jen k nemovitosti, která existuje — je zapsána v katastru. U výstavby nového domu trvá zápis rozestavěné stavby do katastru měsíce. V mezičase, kdy stavba fyzicky existuje, ale v katastru ještě není, banka nemá k čemu zástavní právo zřídit.

Právě tuto dobu pokrývá předhypoteční úvěr. Financuje fázi před vznikem zástavního objektu — a jakmile je stavba nebo byt zapsán v katastru, přechod do standardní hypotéky proběhne.

Typické situace použití

Předhypoteční úvěr se používá zejména při:

• Koupi bytu v novostavbě ve výstavbě — developer prodává byty dříve, než jsou kolaudovány a zapsány v katastru. Banka proto překlene tuto dobu předhypotečním úvěrem.
• Výstavbě rodinného domu na zelené louce — pokud pozemek ještě nestačí jako zástavní objekt nebo jeho hodnota nestačí na potřebnou výši úvěru.
• Přestavbě nebo dělení nemovitosti — pokud vzniká nová katastrální jednotka a zástavní právo musí čekat na zápis.

Klíčové parametry předhypotečního úvěru

Předhypoteční úvěr se liší od standardní hypotéky v několika klíčových parametrech:

• Bez zástavního práva — banka ho poskytuje na základě bonity žadatele a příslibu budoucí zástavy.
• Krátkodobý — zpravidla na 12–24 měsíců, maximálně na dobu do vzniku zástavního objektu.
• Splácí se jen úroky — v průběhu předhypotečního úvěru platíte pouze úroky, nikoli jistinu. Jistina zůstává neměnná až do refinancování do hypotéky.
• Vyšší úroková sazba — protože banka nemá zástavu, sazba je vyšší než u standardní hypotéky.
• Podmíněn budoucí hypotékou — banky ho typicky poskytují jen v kombinaci se závazkem, že po vzniku zástavy přejde do klasické hypotéky ve stejné bance.

Jak probíhá přechod do hypotéky

1. 1

   Žádost a schválení předhypotečního úvěru

   Banka schválí bonitu a parametry — výši, úrok, dobu. Podmínkou je příslib, že zástavní objekt vznikne do dané lhůty.

2. 2

   Čerpání a splácení úroků

   Peníze jdou na developera nebo stavební firmu. Žadatel platí měsíčně jen úroky z čerpané částky.

3. 3

   Vznik zástavního objektu

   Byt je zkolaudován a zapsán v katastru, nebo rozestavěná stavba dosáhne stavu umožňujícího zápis zástavního práva.

4. 4

   Refinancování do hypotéky

   Banka zřídí zástavní právo a přeměňuje předhypoteční úvěr na standardní hypotéku. Od tohoto okamžiku začíná standardní anuitní splácení.

Modelový příklad

Kupující podepisuje rezervační smlouvu na novostavbu bytu za 5 500 000 Kč. Developer kolaudaci plánuje za 18 měsíců. Banka schválí předhypoteční úvěr na 4 400 000 Kč (80 % ceny). Po dobu 18 měsíců kupující platí pouze úroky z vyčerpané částky. Po kolaudaci a zápisu bytu do katastru banka automaticky přemění předhypoteční úvěr na 25letou hypotéku a začíná standardní splácení.

Aktualizováno: 1. 5. 2026