První hypotéka — jak začít a na co si dát pozor

Kde začít — bonita dřív než nemovitost

Většina kupujících postupuje obráceně: nejdříve najdou nemovitost a teprve pak zjišťují, zda na ni dosáhnou. Správný postup je opačný — nejdříve zjistit, kolik si banka půjčí, a teprve pak hledat nemovitost v reálném cenovém rozsahu.

Banka posuzuje bonitu — vaše příjmy, výdaje, existující závazky a věk. Výsledkem je maximální výše hypotéky, kterou je banka ochotna schválit. Tuto hodnotu ovlivňují dvě pravidla ČNB:

• DTI — celková výše dluhu nesmí překročit 9násobek čistého ročního příjmu (pro žadatele do 36 let 9,5násobek).
• DSTI — součet všech měsíčních splátek nesmí překročit 50 % čistého měsíčního příjmu domácnosti.

Orientační výpočet nabídne kalkulačka maximální hypotéky. Výsledek je orientační — skutečné schválení závisí na interním scoringu každé banky.

Vlastní zdroje — kolik peněz musíte mít

ČNB omezuje výši hypotéky v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti (pravidlo LTV). Standardní žadatel získá hypotéku maximálně do 80 % zástavní hodnoty. Zbývajících nejméně 20 % musíte uhradit z vlastních zdrojů.

U žadatelů do 36 let platí výjimka — LTV může dosáhnout 90 %. To znamená, že mladý kupující potřebuje jen 10 % zástavní hodnoty jako vlastní zdroj. Detailní podmínky jsou na stránce vlastní zdroje k hypotéce.

Zástavní hodnota není totéž co kupní cena. Banka nechá nemovitost ocenit smluvním odhadcem a vychází z jeho hodnoty — ne z ceny, za kterou ji kupujete. Pokud zaplatíte víc, než kolik odhadce ocení, rozdíl musíte pokrýt z vlastní kapsy.

Modelový příklad

Chcete koupit byt za 4 500 000 Kč. Odhadce ho ocení na 4 200 000 Kč. Banka půjčí maximálně 80 % zástavní hodnoty: 4 200 000 × 0,8 = 3 360 000 Kč. Zbývající rozdíl mezi kupní cenou a hypotékou: 4 500 000 − 3 360 000 = 1 140 000 Kč musíte mít k dispozici. To zahrnuje jak rozdíl ceny a zástavy, tak povinnou část nad rámec LTV. Na výši splátky při konkrétní sazbě a době splácení se podívejte v kalkulačce splátky hypotéky.

Dokumenty k žádosti

Každá banka má přesný seznam požadovaných dokladů — viz stránka dokumenty k hypotéce. Základní okruh tvoří doklady o totožnosti, doklady o příjmu (výplatní pásky nebo daňová přiznání), doklady k nemovitosti (kupní smlouva nebo rezervační smlouva, list vlastnictví, katastrální mapa) a znalecký posudek. U novostaveb přibývají stavební povolení nebo smlouva s developerem.

Připravte si doklady předem — neúplné podklady prodlužují schvalovací proces a v konkurenčním trhu s nemovitostmi může časová ztráta znamenat ztrátu kupní příležitosti.

Jak vybrat banku a nabídku

Nejnižší úroková sazba není stejná jako nejlevnější hypotéka. Banka s lákavou sazbou může mít vyšší poplatky za vedení úvěru, povinné pojištění schopnosti splácet nebo nevýhodné podmínky pro mimořádné splátky. Srovnávejte vždy RPSN — roční procentní sazbu nákladů, která zahrnuje všechny povinné poplatky. Jak na to popisujeme na stránce jak porovnat nabídky bank.

Důležitá je také délka fixace. Kratší fixace znamená nižší sazbu, ale větší riziko, že po jejím skončení sazba výrazně vzroste. Delší fixace dává jistotu konstantní splátky, ale při poklesu sazeb na trhu zůstanete u vyšší sazby.

Postup vyřízení hypotéky

Detailní postup od první žádosti po čerpání je na stránce postup vyřízení hypotéky. Stručně: nejdříve předběžná schůzka nebo online kalkulace u banky, pak podání žádosti s doklady, interní schvalování (typicky 1–4 týdny), podpis úvěrové a zástavní smlouvy, podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru, a po zápisu čerpání.

Co ovlivňuje výsledek schvalování

Banka hodnotí víc než příjem. Negativní záznam v úvěrovém registru — i staré prodlení ze spotřebitelského úvěru — může žádost zkomplikovat nebo zamítnout. Kromě BRKI (Bankovní registr klientských informací) existuje i NRKI (Nebankovní registr). Záznamy se uchovávají čtyři roky po splacení závazku.

Stejně tak platí, že větší počet stávajících závazků (leasing, kontokorent, kreditní karta) snižuje maximální výši hypotéky — i když je momentálně nečerpáte. Nevyužitý kontokorent vstupuje do výpočtu DSTI jako potenciální závazek.

Aktualizováno: 1. 5. 2026