Navýšení hypotéky
Proč banky navýšení umožňují
Nemovitost zastavená ve prospěch banky má v čase zpravidla rostoucí hodnotu. Klient, který před deseti lety kupoval byt za 3 miliony Kč a má stále zastavenu nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů, disponuje potenciálem pro navýšení úvěru — za předpokladu, že stávající jistina a nový objem dohromady nepřekračují limit LTV.
Banka navýšení schválí, pokud nová celková výše hypotéky (stávající jistina plus navýšení) splňuje regulatorní pravidla: LTV do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti (pro vlastní bydlení, žadatelé do 36 let mohou dosáhnout na 90 %), DTI a DSTI v mezích ČNB. Bonita klienta se posuzuje znovu.
Kdy navýšení dává smysl
Nejčastější důvod pro navýšení hypotéky je rekonstrukce nemovitosti. Klient chce financovat přestavbu, přístavbu nebo modernizaci, a hypoteční sazba (vázaná na zástavní hodnotu nemovitosti) bývá nižší než sazba spotřebitelského úvěru nebo americké hypotéky. Pokud podmínky LTV a bonity dovolují, je to levnější cesta k finančním prostředkům.
Dalšími situacemi jsou: splacení jiného dražšího úvěru, zakoupení dalšího majetku (pozemku, garáže) nebo mimořádná výdajová potřeba. Ve všech případech je podmínkou dostatečná zástavní hodnota nemovitosti a zvládnutelná splátka z pohledu DSTI.
Výhody
- Zpravidla nižší úroková sazba než u spotřebitelského úvěru nebo americké hypotéky.
- Možnost zvolit fixaci a délku splácení dle potřeby.
- Jedna smlouva a jeden věřitel — pokud navýšení probíhá u stávající banky.
Nevýhody
- Nemovitost je stále v zástavě — vyšší jistina znamená vyšší riziko při potížích se splácením.
- Nový odhad nemovitosti je povinný a zvyšuje náklady.
- Bonita klienta se posuzuje znovu — změny v příjmech nebo závazcích mohou navýšení znemožnit.
- Nová výše jistiny musí splňovat limity LTV, DTI a DSTI — pokud podmínky nejsou splněny, navýšení banka neschválí.
Jak navýšení probíhá
Klient osloví banku (stávající nebo novou) se záměrem navýšení. Banka zadá nový odhad nemovitosti, posoudí bonitu a ověří, že nová celková výše úvěru splňuje LTV, DTI a DSTI. Při schválení připraví banka dodatek ke smlouvě nebo zcela novou úvěrovou smlouvu.
Pokud navýšení probíhá u stávající banky mimo konec fixace, může se vztahovat pravidlo o účelně vynaložených nákladech — záleží na tom, zda banka podmíní navýšení novým sjednáním sazby. Při navýšení ke konci fixace je to jednodušší.
Navýšení versus americká hypotéka
Alternativou k navýšení stávající hypotéky je americká hypotéka — neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Americká hypotéka funguje jako samostatný nový úvěr krytý zástavním právem k nemovitosti, přičemž prostředky lze použít na libovolný záměr bez dokládání účelu.
Sazba americké hypotéky bývá vyšší než u účelové hypotéky, ale nižší než u spotřebitelského úvěru. Má smysl tehdy, pokud klient potřebuje prostředky na jiný účel než nemovitost, nebo pokud stávající hypotéka neumožňuje navýšení z titulu LTV nebo podmínek smlouvy.
Pro financování rekonstrukce je zpravidla výhodnější navýšit stávající hypotéku (pokud LTV dovoluje) než sjednávat americkou hypotéku — sazba bude nižší a podmínky příznivější. Záleží ale na konkrétních číslech.
Navýšení hypotéky na rekonstrukci
Při navýšení na rekonstrukci banka zpravidla požaduje doložení účelu — stavební povolení nebo ohlášení, projektovou dokumentaci, příp. položkový rozpočet. Čerpání navýšené částky probíhá postupně dle průběhu rekonstrukce (stejně jako u hypotéky na výstavbu), nebo jednorázově po jejím dokončení.
Banky se liší v tom, zda financují rekonstrukci dopředu (klient čerpá před dokončením) nebo zpětně (klient platí z vlastních zdrojů a po kolaudaci nebo průběhu prací dostane peníze od banky). Na typ čerpání se zeptejte předem.
Časté otázky
Mohu navýšit hypotéku u jiné banky, než kde ji mám?
Ano, ale de facto to znamená refinancování stávající hypotéky a navýšení dohromady. Nová banka vyplatí stávající hypotéku a poskytne vyšší objem. Proces zahrnuje nový odhad, posouzení bonity a změnu zástavního práva v katastru.
Ovlivní navýšení hypotéky stávající úrokovou sazbu?
Záleží na podmínkách. Pokud navýšení probíhá ke konci fixace jako součást refixace, sazba pro navýšenou jistinu se sjednává v rámci celkové dohody. Pokud probíhá v průběhu fixace, může banka nabídnout sazbu jen pro novou část nebo celkovou sazbu přepočítat.
Jaká je maximální výše navýšení?
Navýšení je omezeno pravidly LTV: nová celková jistina (stávající zůstatek plus navýšení) nesmí překročit 80 % zástavní hodnoty nemovitosti (pro vlastní bydlení standardní žadatel, u mladých do 36 let 90 %). Dále platí limity DTI a DSTI dle ČNB.
Jak se liší navýšení hypotéky od hypotéky na rekonstrukci?
Hypotéka na rekonstrukci je nový účelový úvěr. Navýšení stávající hypotéky rozšiřuje existující smlouvu. Oba způsoby mají podobná kritéria (LTV, bonita, odhad), ale navýšení je pro klienta se stávající hypotékou zpravidla administrativně jednodušší.
Aktualizováno: