Kalkulačka splátky hypotéky
Anuitní splátka při zadané výši hypotéky, úrokové sazbě a době splácení. Výsledek se přepočítá při každé změně vstupu. Sdílet ho lze odkazem s parametry — bez registrace, bez sběru kontaktu.
Kalkulačka splátky hypotéky
Anuitní splátka při zadané výši hypotéky, úrokové sazbě a době splácení. Výpočet je orientační.
Splátkový kalendář
Zbývající jistina a kumulativní úroky ke konci vybraných let.
| Konec roku | Zbývá z jistiny | Zaplaceno na úrocích | Zaplaceno celkem |
|---|---|---|---|
| — | |||
Orientační výpočet. Skutečné parametry hypotéky určuje banka na základě individuálního posouzení. Kalkulačka nezohledňuje poplatky za sjednání a vedení úvěru, pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti ani mimořádné splátky. Sazba je vstupní parametr — ne nabídka konkrétní banky.
Jak kalkulačka počítá
Hypotéky se v Česku splácejí anuitně — měsíční splátka je po celou dobu fixace stejná, mění se ale poměr mezi úrokem a jistinou. V první polovině hypotéky platíte převážně úrok, ke konci převažuje jistina. Výpočet vychází ze standardního anuitního vzorce:
M = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)P je jistina (výše hypotéky), r měsíční úroková sazba (roční sazba dělená dvanácti) a n počet měsíců splácení. Splátkový kalendář v tabulce ukazuje stav po vybraných letech — kolik z jistiny zbývá splatit a kolik jste do té doby zaplatili celkem i na úrocích.
Modelový výpočet
Pro představu: hypotéka 3 000 000 Kč na 25 let při sazbě 5 % p. a. má anuitní splátku přibližně 17 500 Kč měsíčně. Za celou dobu zaplatíte zhruba 5,26 milionu Kč, z toho 2,26 milionu Kč na úrocích. Změna sazby o jedno procento znamená v této modelové hypotéce rozdíl ve splátce kolem 1 700 Kč měsíčně a stovky tisíc na celkových úrocích. Sazba je tedy nejdražší vstup, který si vyjednáváte.
Co kalkulačka nepočítá
Anuitní vzorec pracuje pouze s úrokem a jistinou. Skutečné měsíční náklady hypotéky obsahují i další položky, které do tohoto výpočtu nevstupují:
- Poplatky banky — sjednání úvěru, vedení úvěrového účtu, čerpání po částech, změny ve smlouvě.
- Pojištění schopnosti splácet — některé banky podmiňují nižší sazbu jeho sjednáním.
- Pojištění zastavené nemovitosti — povinné, vinkulované ve prospěch banky.
- Znalecký odhad nemovitosti — jednorázový poplatek na začátku.
- Mimořádné splátky — kalkulačka jejich vliv neukazuje, na to slouží samostatná kalkulačka.
- Změna sazby po fixaci — výpočet předpokládá konstantní sazbu po celou dobu, ve skutečnosti se sazba mění s každou refixací.
Reálné celkové náklady hypotéky zachycuje RPSN a celkové náklady — tam je vidět, proč nejnižší úroková sazba neznamená nejvýhodnější hypotéku.
Jak kalkulačku použít při srovnávání
Anuitní výpočet má smysl ve dvou situacích. Zaprvé — abyste věděli, jakou splátku dlouhodobě unesete; tu si pak nastavíte jako strop a teprve k ní hledáte výši hypotéky a dobu splácení. Zadruhé — když porovnáváte vliv jednoho parametru (delší fixace, vyšší vlastní zdroje, kratší doba splácení) na výslednou splátku. Pro samotné srovnání nabídek různých bank ale použijte RPSN a celkové náklady, ne jen splátku.
Časté otázky
Proč mi banka spočítá jinou splátku, než vyšla v kalkulačce?
Banka pracuje s vlastní úrokovou sazbou (pro vás konkrétně, nikoliv s ceníkovou), a do měsíčního nákladu typicky započítá i poplatky a povinné pojistky. U hypotéky s pohyblivou sazbou se splátka navíc mění během doby splácení. Kalkulačka pracuje s pevnou sazbou po celou dobu — to je modelové zjednodušení.
Jaký rozdíl je mezi anuitou a degresivní splátkou?
Anuitní splátka je každý měsíc stejně vysoká, jen se mění poměr úroku a jistiny. Degresivní splátka začíná vysoko a postupně klesá. České banky v praxi nabízejí anuitní splácení; degresivní je vzácné a vyžaduje jiný typ úvěru. Kalkulačka počítá pouze anuitu.
Jak se splátka změní po skončení fixace?
Banka po skončení fixace oznámí novou úrokovou sazbu na další období a splátku přepočte z aktuálního zůstatku jistiny na zbývající dobu splácení. Pokud nová sazba klesne, klesne i splátka; pokud stoupne, stoupne i splátka. Více v článku konec fixace.
Lze kalkulačku použít pro americkou hypotéku?
Ano, anuitní vzorec funguje pro každý úvěr s pevnou sazbou a pevnou dobou splácení. U americké hypotéky jsou ale sazby vyšší než u klasické hypotéky a doba splácení obvykle kratší.
Aktualizováno: