Co je refinancování hypotéky
Refinancování nebo refixace?
Oba pojmy se týkají změny úrokové sazby na konci fixace, ale jsou zásadně odlišné. Refixace znamená, že klient zůstává u stávající banky a sjednává s ní novou sazbu pro další fixační období. Je administrativně jednoduchá — jen podpis dodatku ke smlouvě, bez nového odhadu a bez změny zástavy. Refinancování je naopak celý nový úvěrový proces u jiné banky.
| Kritérium | Refixace (u stávající banky) | Refinancování (jiná banka) |
|---|---|---|
| Co se změní | Sazba a délka nové fixace | Věřitel, sazba, podmínky |
| Administrativní náročnost | Nízká — jen podpis dodatku | Vyšší — nová smlouva, katastr |
| Nový odhad nemovitosti | Ne (obvykle) | Ano, obvykle povinný |
| Poplatek za zpracování | Zpravidla žádný | Nová banka může účtovat poplatek |
| Vyjednávací pozice | Omezená — banka to ví | Silnější — skutečná konkurence |
| Vhodné pro | Spokojené klienty, malý cenový rozdíl | Lepší nabídku jinde, velký cenový rozdíl |
Jak refinancování probíhá krok za krokem
- 1
Zjistěte, kdy končí vaše fixace
Datum konce fixace je v úvěrové smlouvě nebo ve výpisu od banky. Začněte se poohlížet nejpozději čtyři měsíce předem.
- 2
Oslovte nové banky a srovnejte nabídky
Získejte indikativní nabídky od dvou až tří bank. Srovnávejte RPSN, ne jen úrokovou sazbu. Zahrňte poplatek za odhad a případný poplatek za vyřízení.
- 3
Požádejte stávající banku o protinabídku
Ukažte bance nejlepší konkurenční nabídku a dejte jí prostor reagovat. Část bank sníží sazbu, aby klienta udržela.
- 4
Podejte žádost u vybrané banky
Nová banka posoudí bonitu (příjmy, závazky, registry) a nechá provést odhad nemovitosti. Výsledek ovlivní schválenou výši úvěru a sazbu.
- 5
Podepište novou smlouvu a zástavní smlouvu
Po schválení nová banka připraví úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu. Pročtěte je doma v klidu — nemáte povinnost podepsat okamžitě.
- 6
Změna zástavního práva v katastru
Nová banka vyplatí stávající úvěr a podá návrh na změnu zástavního práva v katastru nemovitostí. Katastrální řízení trvá obvykle několik týdnů.
Co refinancování stojí
Hlavní náklad je odhad nemovitosti — zpravidla 2 000 až 5 000 Kč v závislosti na typu a poloze nemovitosti. Některé banky odhad hradí nebo odpouštějí jako součást akvizice klienta. Poplatek za zpracování a vedení úvěru závisí na bance. Notářský poplatek za zástavní smlouvu nebývá nutný, pokud nová banka zástavní smlouvu sepíše sama nebo přebírá formou intabulace. Poplatek za katastr (vklad zástavního práva) je řádu stovek korun.
Stávající banka nesmí při odchodu klienta ke konci fixace účtovat žádnou sankci ani poplatek za předčasné splacení. Zákon tento přechod explicitně umožňuje bez nákladů.
Kdy refinancování dává smysl
Rozhodující je, zda úspora na úrocích za nové fixační období převýší náklady na přechod (zejména odhad a poplatek nové banky). Při rozdílu v sazbě 0,5 procentního bodu a jistině 3 miliony Kč na 25 let ušetří refinancování přibližně 1 500 Kč měsíčně — to je 90 000 Kč za pětileté fixační období. Poplatky za přechod se pak vrátí za několik málo měsíců. Při malém cenovém rozdílu se přechod nemusí vyplatit. Detail výpočtu je na stránce kdy se refinancování vyplatí.
Refinancování a bonita
Nová banka posuzuje žadatele jako nového klienta. Hodnotí příjmy, pracovní poměr, závazky a záznamy v registrech. Pokud se od sjednání původní hypotéky situace výrazně změnila — ztráta zaměstnání, rozvod, nové úvěry — nová banka hypotéku nemusí schválit za původních podmínek nebo ji vůbec neschválit. V takovém případě je refixace u stávající banky jedinou reálnou cestou. Stávající banka bonitu zpravidla znovu neposuzuje, pokud jde jen o změnu sazby.
Časté otázky
Mohu refinancovat před koncem fixace?
Ano, ale v průběhu fixace banka může účtovat účelně vynaložené náklady — reálně jde o náhradu ztracených úrokových výnosů. Výjimkou jsou zákonné životní situace (rozvod, ztráta zaměstnání, invalidita, smrt) a splacení až 25 % jistiny ročně. Po skončení fixace je přechod bez jakéhokoli poplatku.
Kolik bank mám oslovit při refinancování?
Doporučuje se alespoň dvě nebo tři banky kromě stávající. Víc nabídek dává lepší vyjednávací pozici. Části klientů stačí nejlepší konkurenční nabídka jako argument vůči stávající bance, která pak sazbu sníží a přechod není nutný.
Co je nutné doložit při žádosti o refinancování?
Nová banka požaduje doklady o příjmu (výplatní pásky, daňové přiznání u OSVČ), výpis z registrů závazků, aktuální výpis z katastru a nechá provést odhad nemovitosti. Přesný seznam dokumentů závisí na bance a druhu příjmu.
Jak dlouho trvá refinancování?
Celý proces od podání žádosti po čerpání nové hypotéky trvá zpravidla čtyři až osm týdnů. Zahrnuje posouzení bonity, odhad, přípravu smluv a katastrální řízení. Proto je důležité začít nejpozději čtyři měsíce před koncem fixace.
Aktualizováno: