Hypotéka a SJM — co platí v manželství
Kdy banka vyžaduje souhlas manžela
Pokud žádá o hypotéku pouze jeden z manželů, banka zpravidla vyžaduje souhlas druhého manžela. Důvod: zástava nemovitosti v SJM zavazuje oba manžele, protože nemovitost patří oběma. Bez souhlasu druhého manžela zástavní právo k nemovitosti v SJM nelze zřídit.
Souhlas se stvrzuje notářsky nebo v zástavní smlouvě — záleží na metodice banky. Bez tohoto souhlasu banka žádost odmítne nebo nabídne zástavit jinou nemovitost mimo SJM (pokud taková existuje).
Spolužadatel vs. pouhý zástavce
Existují dvě různé role manžela v hypotéce:
- Spolužadatel (spoludlužník) — manžel je součástí úvěrové smlouvy. Banka počítá s jeho příjmem (bonita) a zároveň s jeho závazky. Oba jsou solidárně odpovědni za splácení.
- Zástavce bez spoludlužnictví — manžel dává souhlas se zástavou, ale není v úvěrové smlouvě. Banka počítá pouze s příjmem hlavního žadatele. Manžel nese riziko ztráty zástavy, ale není dlužníkem.
Banky mají různé přístupy — část trvá na spolužadatelství manžela, část akceptuje souhlas zástavce bez spoludlužnictví. Ověřte metodiku konkrétní banky.
Výluka ze SJM
Občanský zákoník umožňuje manželům omezit nebo rozšířit zákonný rozsah SJM notářskou smlouvou — tzv. předmanželskou smlouvou nebo smlouvou uzavřenou za trvání manželství. Pokud manželé vylučují určitý majetek ze SJM (tzv. výluka), hypotéka sjednaná na majetek mimo SJM se nemusí SJM týkat.
Výluka ze SJM musí být sjednána před podáním hypotéky a banka musí být o ní informována. Bez notářského zápisu a zápisu v příslušném rejstříku (pokud se týká nemovitostí v katastru) výluka vůči třetím osobám (bance) neplatí.
Hypotéka uzavřená před manželstvím
Hypotéka sjednaná před uzavřením manželství je zpravidla mimo SJM — jde o závazek jednoho partnera. Pokud ale nemovitost koupená z hypotéky vstoupí do SJM (partner se nastěhuje, nemovitost je používána jako společná domácnost), mohou vzniknout právní komplikace při vypořádání.
Situaci je vhodné konzultovat s právníkem, pokud plánujete uzavřít manželství v průběhu splácení nebo pokud partnerovi vzniká finanční zájem na nemovitosti (opravy, investice). Stránka podmínky hypotéky popisuje standardní podmínky banky.
Modelový příklad
Manžel (hlavní žadatel, čistý příjem 70 000 Kč/měsíc) a manželka (čistý příjem 45 000 Kč/měsíc) žádají o hypotéku na byt v hodnotě 5 000 000 Kč. Banka má obě varianty:
- Manžel jako jediný žadatel: bonita z 70 000 Kč — DSTI limit 35 000 Kč/měsíc. Manželka dává souhlas zástavce.
- Oba jako spolužadatelé: bonita z 115 000 Kč — DSTI limit 57 500 Kč/měsíc (vyšší maximální splátka = vyšší přípustná výše hypotéky).
Spolužadatelství má smysl, pokud příjem jednoho žadatele nestačí na požadovanou výši hypotéky. Orientační výpočet: kalkulačka maximální hypotéky.
Časté otázky
Lze vyloučit manžela ze SJM kvůli jeho dluhům?
Výlukou ze SJM lze chránit část majetku před pohledávkami věřitelů jednoho z manželů. Výluka ale musí být sjednána notářsky a zapsána. Existující exekuce nebo insolvence mohou využití výluky zkomplikovat — v takových situacích konzultujte právníka.
Může manžel odmítnout dát souhlas se zástavou?
Technicky ano — manžel není povinen souhlas udělit. Bez souhlasu ale banka hypotéku na nemovitost v SJM neposkytne. Alternativou je zástavit jinou nemovitost mimo SJM, pokud taková existuje.
Co se stane s hypotékou při rozvodu?
Rozvod automaticky neukončí hypotéku ani nevyloučí jednoho ze spolužadatelů. Nutné je refinancování nebo prodej. Detaily na stránce Hypotéka a rozvod.
Platí jiná pravidla pro nesezdané páry?
Nesezdané páry nemají SJM. Hypotéka je v takovém případě závazkem jednoho nebo obou žadatelů podle toho, jak je sjednána. Nemovitost je zpravidla v podílovém spoluvlastnictví podle výše vkladu — bez zvláštní smlouvy je podíl každého 50 %.
Aktualizováno: