Podmínky hypotéky

Tři roviny posouzení

Žádost o hypotéku není jen o tom, jestli máte dost peněz. Banka skládá tři různé pohledy na žadatele a teprve jejich průnik dává odpověď, zda úvěr schválí, v jaké výši a za jakých podmínek. Pokud kterákoli z rovin neprojde, banka úvěr neposkytne — a často ani nenabídne kompromis.

Osobní rovina ověřuje, jestli s vámi banka vůbec smí uzavřít smlouvu (věk, svéprávnost, identifikace, AML kontroly). Příjmová rovina hodnotí vaši bonitu — schopnost splácet po celou dobu hypotéky. Majetková rovina měří kvalitu zástavy a podíl vlastních zdrojů, což formálně popisuje pojem LTV.

Věk a horní hranice splatnosti

Hypotéku v ČR mohou žádat zletilí svéprávní občané České republiky i občané EU s povolením k pobytu. Cizinci mimo EU mají přísnější požadavky a často nižší LTV. Spodní hranice věku je tedy 18 let, horní hranice je daná tím, že hypotéka musí být splacena před přiměřeným věkem dosažitelného příjmu — banky obvykle pracují s hranicí 65 až 70 let v okamžiku poslední splátky.

Pro žadatele do 36 let zavedla ČNB samostatné, mírnější regulatorní limity LTV a DTI. Detail najdete na stránce ČNB limity a v životní situaci Hypotéka pro mladé.

Příjem — typ, výše, stabilita

Banka rozlišuje příjmy podle zdroje. Zaměstnání na dobu neurčitou má největší váhu, příjem ze závislé činnosti na dobu určitou nebo z dohod (DPP, DPČ) je hodnocený mírněji. Příjem z podnikání banka započítává z daňového přiznání, obvykle za poslední jeden až dva uzavřené roky. Specifika OSVČ rozebírá stránka Hypotéka pro OSVČ.

Vedle hlavního příjmu banky přiznávají i pravidelné vedlejší příjmy — nájemné z prokazatelně pronajímané nemovitosti, mateřskou a rodičovskou v kombinaci s příjmem druhého z manželů, výsluhy, invalidní důchod, alimenty doložené rozhodnutím soudu. Některé příjmy banka započítá v plné výši, jiné částečně, řada bank má vlastní koeficienty.

Závazky a registry

Banka před schválením kontroluje úvěrové registry — Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr (NRKI) a registr SOLUS. Hledá tři věci: kolik už dlužíte, jak řádně splácíte a jestli někde nemáte nesplacený závazek v prodlení.

Aktivní úvěry, kreditní karty s aktivní jistinou, leasingové smlouvy a kontokorenty se započítávají do výpočtu DSTI — podílu vašich měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. ČNB stropuje DSTI obvykle na 50 %, pro některé skupiny žadatelů přísněji. Pojmy DTI a DSTI rozepisuje stránka DTI a DSTI.

Negativní záznamy v registru (prodlení nad 30 dní, exekuce, insolvence) banky v zásadě diskvalifikují žadatele. U menších, již splacených prodlení může banka žádost přijmout, ale s vyšší sazbou nebo vyšším požadavkem na vlastní zdroje.

Spolužadatelé a ručitelé

Hypotéku mohou žádat až čtyři osoby společně. Spolužadatelé sčítají příjmy, a tím zvyšují posuzovanou bonitu. Banka současně sčítá i jejich závazky. Manželé, kteří mají nemovitost ve společném jmění, jsou téměř vždy spolužadateli automaticky — i pokud o hypotéku žádá jen jeden z nich, druhý manžel typicky musí přistoupit k závazku.

Spolužadatel ručí za celý úvěr — nikoli jen za svou část. To platí i tehdy, když se vztahy v rodině změní. Po rozvodu nebo rozchodu řeší vypořádání hypotéky stránka Hypotéka a rozvod.

Vlastní zdroje a hodnota nemovitosti

Banka nikdy nepůjčí 100 % zástavní hodnoty. Maximální poměr úvěru a zástavní hodnoty (LTV) je pro standardní žadatele 80 %, pro žadatele do 36 let 90 %, pro investiční hypotéky přísněji. Rozdíl musíte dorovnat vlastními zdroji — z úspor, ze stavebního spoření, z příspěvku rodičů (jako dar) nebo prodejem stávající nemovitosti.

Zástavní hodnotu nemovitosti určuje akreditovaný znalec ze seznamu banky, ne tržní inzerát ani odhad realitky. Pokud znalecký odhad vyjde nižší než kupní cena, banka bude počítat LTV ze znalce — a vy budete potřebovat víc vlastních peněz.

Aktualizováno: 1. 5. 2026