Kolik si můžu půjčit na hypotéku
Kalkulačka aplikuje regulatorní limity ČNB — poměr splátek k příjmu (DSTI), násobek ročního příjmu (DTI) a věkové LTV. Výsledek je horní strop, který banka u průměrného žadatele neudělí výjimku překročit.
Kalkulačka maximální výše hypotéky
Aplikuje regulatorní limity ČNB — DTI, DSTI a věkové LTV. Doporučená výše je nižší ze dvou hodnot (DTI vs. DSTI). Banka má vlastní úvěrovou politiku a může schválit méně.
Vlastní zdroje a cena nemovitosti
Podle věkového LTV — vlastní bydlení do 36 let až 90 % LTV, jinak 80 %. Investiční hypotéka má přísnější LTV a nižší DTI strop.
Orientační výpočet. Aplikované limity vychází z aktuálních pravidel ČNB pro DTI, DSTI a LTV. Banka má navíc vlastní úvěrovou politiku, posuzuje strukturu příjmů, registry a další faktory. Skutečnou výši hypotéky určuje vždy banka. Více v článku ČNB limity.
Co kalkulačka aplikuje
ČNB stanovuje pro hypotéky tři druhy limitů. Banka má povinnost je dodržet u většiny úvěrů; pro malou část portfolia smí udělit výjimku, ale nikoli systémově. Limity se v čase mění — hodnoty v kalkulačce odpovídají aktuálnímu regulatornímu stavu.
DSTI — kolik smí jít na splátky
DSTI (Debt Service to Income) je podíl měsíčních splátek všech úvěrů na čistém měsíčním příjmu domácnosti. Strop je 50 %. Kalkulačka odečte vámi zadané stávající splátky a zbylou kapacitu přepočte na maximální výši hypotéky pomocí anuitního vzorce. Když máte spotřebitelské úvěry, kreditky nebo leasing, tato kapacita se snižuje rovnou o jejich splátky.
DTI — kolik smíte celkově dlužit
DTI (Debt to Income) je poměr všech vašich dluhů k čistému ročnímu příjmu. Strop je 9× ročního příjmu, u žadatelů do 36 let s vlastním bydlením 9,5×. Investiční hypotéka má strop nižší — typicky 8×. Hypotéka spolu s případnými jinými úvěry musí být pod tímto násobkem.
LTV — kolik smí dát banka oproti zástavě
LTV (Loan to Value) je poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Standardní žadatel získá hypotéku do 80 % LTV, žadatel do 36 let s vlastním bydlením do 90 %. Investiční hypotéka má strop přísnější (60 %). Kalkulačka LTV aplikuje až ve druhé části — když zadáte cenu nemovitosti, ukáže maximum, které banka půjčí, a kolik vlastních zdrojů chybí dorovnat.
Modelový výpočet
Domácnost s čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně, bez stávajících úvěrů, věk hlavního žadatele 32 let, vlastní bydlení, doba splácení 25 let, orientační sazba 5 %.
- DSTI: max. splátka 30 000 Kč. Při sazbě 5 % a 25 letech to odpovídá hypotéce kolem 5,1 milionu Kč.
- DTI: 9,5× × 720 000 Kč ročního příjmu = 6,84 milionu Kč.
- Doporučení: nižší z obou, tedy přibližně 5,1 milionu Kč. Limituje vás DSTI, ne DTI.
- Při ceně nemovitosti 5,5 milionu Kč a věkovém LTV 90 % půjčí banka maximálně 4,95 milionu Kč. Vlastní zdroje musí pokrýt rozdíl — alespoň 550 tisíc Kč.
Modelový výpočet ukazuje typický vzorec — pro mladší žadatele bývá rozhodující DSTI (poměr splátek), pro vyšší příjmy nebo investiční hypotéku zase DTI nebo LTV.
Co kalkulačka nezohledňuje
Limity ČNB nejsou jediným filtrem, kterým prochází žádost o hypotéku. Banka navíc posuzuje:
- Zdroj a stabilita příjmu — zaměstnanec na dobu neurčitou má jiné podmínky než OSVČ s krátkou historií podnikání.
- Bankovní a nebankovní registry — neuhrazené splátky v minulosti mohou snížit dostupnou výši nebo žádost zcela zastavit.
- Životní minimum — banka kontroluje, že po splátkách rodině zůstane alespoň zákonem stanovená rezerva.
- Spolužadatele a ručitele — jejich příjem se přičítá, jejich závazky odečítají.
- Typ a stav nemovitosti — banka může zástavu odmítnout (družstevní byt s nedořešeným vlastnictvím, neznámá lokalita).
Kalkulačka tedy odpovídá na otázku „kolik mi nedovolí ČNB regulace", ne „kolik mi banka skutečně schválí". Banka může schválit méně, ale prakticky nikdy více než limity ČNB. Více v článku bonita a DTI / DSTI prakticky.
Časté otázky
Co když mám nepravidelné příjmy?
Banka u OSVČ posuzuje příjem podle daňových přiznání za poslední dva roky (případně přes BIRT — výpočet z obratu). U autorských honorářů a dohod mimo hlavní zaměstnání banky obvykle započítají jen průměr. Do kalkulačky zadejte stabilní část příjmu, kterou jste schopni doložit.
Co znamená „spolužadatel" pro kalkulačku?
Spolužadatel přidává svůj čistý příjem k vašemu — banka pak posuzuje bonitu domácnosti dohromady. Do pole „čistý měsíční příjem" zadejte součet za oba (případně tři). Stejně tak součet měsíčních splátek stávajících úvěrů.
Proč mi banka nabídne víc, než ukáže kalkulačka?
Banka může u části úvěrů využít výjimky z ČNB doporučení — typicky pro klienty s nadprůměrnou bonitou nebo dalším majetkem. Tyto výjimky jsou ale omezené objemem a banka je nedává plošně. Pokud nabídka výrazně překračuje strop ČNB, ověřte si v písemné nabídce, jakou splátku a jaké poplatky to znamená.
A když mi banka nabídne výrazně méně?
Pravděpodobně narážíte na vlastní úvěrovou politiku banky — registry, krátkou historii zaměstnání, chybějící bankovní účet u dané banky nebo typ příjmu, který banka započítává jen z části. Vyzkoušejte druhou banku, případně nezávislého hypotečního specialistu, který má přehled napříč nabídkou trhu.
Aktualizováno: