Bonita u hypotéky — jak ji banka hodnotí

Co banka u bonity zkoumá

Bonita se neopírá jen o výši platu. Banka posuzuje příjmy, výdaje, existující závazky, historii splácení a věk žadatele. Každá z těchto složek může žádost podpořit nebo zkomplikovat.

Příjmy — banka zjišťuje výši, typ a stabilitu příjmu. Zaměstnanec doloží výplatní pásky nebo potvrzení zaměstnavatele. OSVČ předkládá daňová přiznání za poslední dvě zdaňovací období. Příjmy z pronájmu, dividendy, důchody nebo rodičovský příspěvek banka uznává s různou mírou — záleží na interních pravidlech každé instituce.

Závazky — banka sečte všechny stávající splátky: spotřebitelské úvěry, leasing, kreditní karty, kontokorent i záruky za třetí osoby. Z těchto závazků a nové splátky hypotéky pak vypočítá poměr DSTI — podíl celkových splátek na čistém měsíčním příjmu. ČNB stanovuje maximální DSTI na 50 %.

Úvěrová historie — banka nahlédne do Bankovního registru klientských informací (BRKI), Nebankovního registru klientských informací (NRKI) a případně SOLUS. Záznamy o pozdních splátkách, exekucích nebo insolvenci výrazně snižují šanci na schválení. Bezproblémová minulost bonitu posiluje.

Věk — banka hlídá, aby byl úvěr splacen do věku, který má v interních pravidlech jako maximum. Typicky se pohybuje mezi 65 a 70 lety. Starší žadatel proto musí žádat buď kratší dobu splácení (= vyšší splátka), nebo přibrat mladšího spolužadatele.

Jak banka počítá příjem ze zaměstnání

Pro zaměstnance banka pracuje zpravidla s průměrnou čistou mzdou za poslední tři nebo šest měsíců, případně za celý předcházející rok. Jednoroční bonusy nebo prémie banka započítá jen částečně nebo vůbec — záleží na metodice. Příjem musí pocházet od zaměstnavatele sídlícího v EU nebo od české pobočky zahraniční firmy.

Zaměstnanec ve zkušební době nebo na smlouvu na dobu určitou stojí před obtížnějším hodnocením. Část bank takový příjem nezapočítá vůbec, jiné ho uznají pod podmínkou, že pracovní poměr trvá minimálně tři nebo šest měsíců.

Jak banka počítá příjem OSVČ

OSVČ banka zpravidla nehodnotí podle tržeb, ale podle základu daně z daňového přiznání. Průměr za dvě přiznání tvoří základ pro výpočet. OSVČ s paušálními výdaji tak může vykázat nízký základ daně, který banka použije pro bonitu — i když reálné příjmy jsou vyšší.

Pro OSVČ je bonita obvykle složitější téma než pro zaměstnance. Banky si někdy prověřují i délku podnikání (obvykle minimálně dva roky), obrat nebo obor. Detailní pohled nabízí stránka Hypotéka pro OSVČ.

Jak bonitu spočítat v číslech

Banka aplikuje dvě základní pravidla ČNB. První je DSTI — podíl splátek na příjmu. Součet všech měsíčních splátek (včetně nové hypotéky) nesmí překročit 50 % čistého měsíčního příjmu domácnosti. Druhé je DTI — celková výše dluhu. Součet všech dluhů nesmí překročit 9násobek čistého ročního příjmu domácnosti (pro žadatele do 36 let je limit 9,5násobek).

Obě pravidla musí být splněna současně — nestačí splnit jen jedno z nich. Více o samotném výpočtu DTI a DSTI na stránce DTI a DSTI.

Modelový příklad

Domácnost má čistý měsíční příjem 80 000 Kč. Stávající závazky (leasing auta) tvoří 8 000 Kč měsíčně. Dle pravidla DSTI (max. 50 % z příjmu) může celkový součet splátek dosáhnout 40 000 Kč. Od toho odečteme stávající závazky: 40 000 – 8 000 = 32 000 Kč je maximální přípustná splátka hypotéky. Jakou výši hypotéky takové splátce odpovídá, záleží na úrokové sazbě a době splácení — orientační výpočet nabídne kalkulačka maximální hypotéky.

Vedle DSTI banka zároveň aplikuje limit DTI — celková výše všech úvěrů nesmí překročit 9násobek čistého ročního příjmu. Při čistém příjmu 80 000 Kč měsíčně (960 000 Kč ročně) to znamená maximální dluh 8 640 000 Kč. Od toho se odečtou stávající závazky a zbyde maximální přípustná výše hypotéky.

Aktualizováno: 1. 5. 2026