DTI a DSTI — ČNB limity pro hypotéku
DTI — celkový dluh vůči ročnímu příjmu
DTI (Debt-to-Income) poměřuje celkovou výši všech úvěrů domácnosti s jejím čistým ročním příjmem. Vzorec:
DTI = celková výše všech dluhů / čistý roční příjem
Do čitatele vstupují všechny úvěry — hypotéka, spotřebitelské úvěry, leasing, kontokorent, kreditní karty i případné záruky za třetí osoby. Limit ČNB:
Příklad: domácnost s čistým ročním příjmem 800 000 Kč (přibližně 66 700 Kč čistého měsíčně) může mít celkové dluhy maximálně 7 200 000 Kč (9 × 800 000). Má-li spotřebitelský úvěr se zbývající jistinou 200 000 Kč, maximální výše hypotéky klesá na 7 000 000 Kč.
DSTI — měsíční splátky vůči měsíčnímu příjmu
DSTI (Debt Service-to-Income) porovnává součet všech měsíčních splátek s čistým měsíčním příjmem domácnosti. Vzorec:
DSTI = součet všech měsíčních splátek / čistý měsíční příjem × 100
Limit platí pro součet všech splátek dohromady — nejen té nové hypotéky. Pokud domácnost splácí 5 000 Kč měsíčně leasing a požádá o hypotéku, banka sečte splátku leasingu s (orientační) splátkou hypotéky. Výsledek nesmí překročit 50 % čistého příjmu domácnosti.
Jak obě pravidla spolupracují
DTI a DSTI mají různou logiku, ale společný cíl: zabránit tomu, aby se domácnost zadlužila nad míru, kterou dokáže udržet. Banka musí splnit obě podmínky najednou.
V praxi to znamená, že nestačí mít dostatečný příjem pro DSTI — zároveň nesmí celkový dluh přesáhnout násobek ročního příjmu (DTI). A naopak, nízký celkový dluh (DTI) nepomůže, pokud jsou měsíční splátky příliš vysoké ve vztahu k příjmu (DSTI).
Třetí pravidlo — LTV — omezuje maximální výši hypotéky vůči zástavní hodnotě nemovitosti. Všechna tři pravidla fungují souběžně a hypotéka musí splňovat všechna.
Modelový příklad
Domácnost má čistý měsíční příjem 70 000 Kč (čistý roční příjem 840 000 Kč). Splácí leasing za 6 000 Kč měsíčně.
Výpočet podle DSTI: Maximální součet splátek je 50 % × 70 000 = 35 000 Kč. Od toho odečteme leasing: 35 000 – 6 000 = 29 000 Kč maximální splátka hypotéky.
Výpočet podle DTI: Maximální celkový dluh je 9 × 840 000 = 7 560 000 Kč. Zbývající jistina leasingu (předpokládejme 180 000 Kč) se odečte: 7 560 000 – 180 000 = 7 380 000 Kč maximální hypotéka z pohledu DTI.
Výslednou výši hypotéky pak omezí ten přísnější z obou limitů. Splátka 29 000 Kč odpovídá při různých sazbách a dobách splácení různé výši jistiny — orientační výpočet nabídne kalkulačka maximální hypotéky.
Časté otázky
Počítá banka DTI/DSTI z čistého nebo z hrubého příjmu?
Z čistého příjmu — tedy po odečtení daně z příjmů a povinných odvodů. Pro zaměstnance je to čistá mzda, pro OSVČ závisí na metodice dané banky (zpravidla základ daně po úpravách).
Vztahují se limity na každého žadatele zvlášť, nebo na domácnost?
Na domácnost jako celek. Banka sečte příjmy všech spolužadatelů a sečte jejich závazky. Výsledné DTI a DSTI se počítá z tohoto součtu.
Mohu limit DTI obejít kratší dobou splácení?
Kratší doba splácení sníží celkový dluh rychleji, ale sama o sobě DTI v okamžiku žádosti neovlivní — do DTI vstupuje celková výše hypotéky v době poskytnutí, ne zůstatek za pět let. Kratší splatnost ale zvýší měsíční splátku, což zhorší DSTI.
Platí limity DTI/DSTI i pro refinancování?
Ano. Refinancování je z pohledu ČNB nový úvěr a banka limity přepočítá. Výhodou je, že stará hypotéka se z DTI odečte a nahradí novou — celkový dluh tak může zůstat podobný.
Aktualizováno: