LTV — poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti

Co LTV konkrétně znamená

Vzorec je přímočarý: LTV = výše hypotéky / zástavní hodnota nemovitosti × 100. Pokud banka odhadne nemovitost na 5 000 000 Kč a vy žádáte hypotéku 4 000 000 Kč, LTV je 80 %. Pokud žádáte 4 500 000 Kč, LTV je 90 %.

Zástavní hodnota není totéž co kupní cena. Banka si nechá nemovitost ocenit znalcem nebo interním odhadcem. Výsledná hodnota může být nižší než kupní cena — zvláště u starších nemovitostí, u objektů v horší lokalitě nebo tam, kde je kupní cena nadhodnocena. Z nižší zástavní hodnoty pak vychází i nižší maximální výše hypotéky.

Limity ČNB

Česká národní banka vydává makroobezřetnostní doporučení, která banky ve svých interních pravidlech respektují. Od jejich zavedení platí:

Limit 90 % pro žadatele do 36 let se vztahuje na hypotéky, kde účelem je pořízení vlastního bydlení. U investiční nemovitosti — tedy bytu nebo domu určeného k pronájmu — ČNB pravidla stanoví přísnější podmínky a banky zde LTV zpravidla omezují výrazněji.

Proč zástavní hodnota a kupní cena nejsou totéž

Banka nepůjčuje na základě kupní ceny z kupní smlouvy, ale na základě zástavní hodnoty stanovené odhadem. Odhad provádí znalec zapsaný v bankovním panelu odhadců. Výsledek odhadce ovlivňuje lokalita, stav nemovitosti, plocha, dispozice a srovnatelné prodeje v okolí.

Pokud znalec ohodnotí byt na 4 500 000 Kč, ale kupní cena je 5 000 000 Kč, banka počítá LTV z 4 500 000 Kč. Hypotéka při 80% LTV bude maximálně 3 600 000 Kč — nikoli 4 000 000 Kč, jak by odpovídalo 80 % z kupní ceny. Rozdíl 400 000 Kč musíte doplatit z vlastních zdrojů navíc.

Tato situace nastane relativně często u prémiových nemovitostí nebo v lokalitách, kde se ceny pohybují nad standardem. Počítat jen s kupní cenou proto nestačí.

LTV a úroková sazba

Nižší LTV obvykle znamená lepší podmínky. Banka nese menší riziko — i kdyby dlužník přestal splácet a nemovitost musela prodat, vyšší vlastní vklad znamená větší polštář. Proto banky nabízejí lepší sazby žadatelům s LTV 60–70 % než těm na hranici 80 %. Konkrétní sazby se ale mění s trhem a nelze je dopředu garantovat.

Modelový příklad

Pár ve věku 35 let kupuje byt za 5 000 000 Kč. Banka ho odhadne na stejnou hodnotu — 5 000 000 Kč. Protože jsou oba žadatelé starší 36 let, platí pro ně standardní limit 80 % LTV. Maximální hypotéka je tedy 4 000 000 Kč. Zbývá dofinancovat 1 000 000 Kč z vlastních zdrojů — viz stránka o vlastních zdrojích.

Kdyby byl jeden z žadatelů 34 let a kupovali vlastní bydlení (ne investici), limit by byl 90 % — tedy maximálně 4 500 000 Kč z hypotéky a jen 500 000 Kč z vlastních zdrojů. O tomto benefitu píšeme na stránce Hypotéka pro mladé.

Aktualizováno: 1. 5. 2026