Kalkulačka vlastních zdrojů k hypotéce

Banka kvůli pravidlům ČNB nepůjčí celou cenu nemovitosti. Část musí pokrýt kupující ze svého. Kolik to je, určuje LTV — a to se liší podle věku a podle toho, jestli kupujete pro vlastní bydlení nebo na pronájem.

Co LTV znamená a proč ho banka hlídá

LTV (Loan-to-Value) je poměr výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti. Když si půjčíte 3 200 000 Kč na nemovitost oceněnou znaleckým posudkem na 4 000 000 Kč, máte LTV 80 %. Zbylých 20 % musíte pokrýt ze svého. ČNB stanovuje horní limit, aby se na hypotečním trhu nehromadilo riziko — žadatel s nulovými vlastními zdroji je v případě poklesu cen nemovitostí pro banku ztrátový.

Jak kalkulačka aplikuje pravidla

Výpočet zohledňuje tři situace:

• Vlastní bydlení, žadatel do 36 let — strop 90 %, banka tedy půjčí až 90 % z ceny a vlastní zdroje stačí 10 %.
• Vlastní bydlení, žadatel od 36 let výše — strop 80 %, vlastní zdroje minimálně 20 %.
• Investiční nemovitost — strop 60 %, vlastní zdroje minimálně 40 %. ČNB má u investic přísnější limit, protože pronájem je rizikovější než vlastní bydlení.

Banka nemusí jít na maximum. Pokud máte slabší bonitu, lokalitu mimo velké město nebo neobvyklý typ nemovitosti, banka může LTV snížit. Konkrétní LTV pro vás banka určí až po znaleckém odhadu a vyhodnocení žádosti.

Modelový příklad

Pro dvojici do 36 let, která kupuje byt za 5 000 000 Kč pro vlastní bydlení, počítejte s LTV 90 %. Banka půjčí maximálně 4 500 000 Kč, vlastní zdroje musí být minimálně 500 000 Kč. Stejná dvojice po 36. narozeninách už spadá do standardního stropu 80 % — banka jí půjčí maximálně 4 000 000 Kč a vlastní zdroje musí být alespoň 1 000 000 Kč. Pět let věku tady představuje rozdíl půl milionu na hotovosti.

Co kalkulačka nepočítá

• Bonitu žadatele — banka může schválit nižší hypotéku, než dovoluje LTV strop, pokud nemáte dostatečný příjem (na to slouží kalkulačka maximální hypotéky).
• Daň z nabytí — od listopadu 2020 zrušena, ale u nemovitostí v některých režimech se vrací k diskuzi, ověřujte aktuální stav.
• Předhypoteční úvěr — pokud nemovitost ještě neexistuje (výstavba), je struktura financování odlišná, viz předhypoteční úvěr.
• Kombinace s úvěrem ze stavebního spoření — část vlastních zdrojů lze pokrýt jiným úvěrem, ale banka ji započítá do DSTI.

Časté otázky

Mohu mít vlastní zdroje 0 %?

ČNB strop nedovoluje 100 % LTV pro běžnou hypotéku. Existují konstrukce typu kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření, ale banka spočítá DSTI z obou splátek dohromady, takže si dovolíte nižší celkovou částku. U americké hypotéky je LTV ještě nižší než u klasické.

Co když je LTV blízko stropu a banka odhadne nemovitost níž?

LTV se počítá ze zástavní hodnoty určené znaleckým odhadem, ne z kupní ceny. Pokud znalec ocení nemovitost níž než kolik za ni platíte, banka půjčí jen odpovídající procento z té nižší hodnoty — rozdíl musíte doplnit z vlastní kapsy. To je častý důvod, proč u dražších bytů ve velkých městech rozdíl mezi nabídkovou a odhadní cenou rozhodne, zda hypotéka projde.

Vyplatí se dát co nejvíc vlastních zdrojů?

Nižší LTV znamená nižší riziko pro banku a obvykle nižší úrokovou sazbu. Hranice 80 % a 70 % bývají u většiny bank cenově citlivé — pod 70 % LTV získáte často výrazně lepší sazbu. Dávat vlastní zdroje za každou cenu má ale smysl jen pokud na hotovost nemáte výnosnější použití (nouzová rezerva, investice, splacení dražšího úvěru).

Banka mi nabídla vyšší LTV než ČNB strop. Jak to?

ČNB nastavuje horní limit pro hypotéky bez výjimky. Každá banka má zároveň kvótu hypoték, ve kterých může jít nad limit (typicky 5 % objemu). V případě, že do této kvóty spadnete, banka může jít nad standardní strop — ale podmínkou bývá nadprůměrná bonita a nižší riziko z jiných parametrů.

Aktualizováno: 1. 5. 2026