Vlastní zdroje k hypotéce

Proč banka vlastní zdroje vyžaduje

Vlastní vklad snižuje riziko banky. Při standardním limitu LTV 80 % banka financuje maximálně 80 % zástavní hodnoty nemovitosti — zbývající část musí žadatel doložit z vlastních zdrojů. Pokud by dlužník přestal splácet a banka musela nemovitost prodat, vyšší vlastní vklad znamená větší bezpečnostní polštář.

Druhý důvod je regulatorní — ČNB vydává doporučení, která banky zapracovávají do svých interních pravidel. Obejít je lze jen výjimečně a v omezeném počtu žádostí. Více o pravidlech LTV na stránce LTV u hypotéky.

Kolik vlastních zdrojů potřebujete

Minimální výše závisí na věku žadatele, účelu hypotéky a zástavní hodnotě nemovitosti:

• Standardní žadatel — vlastní bydlení: minimálně 20 % zástavní hodnoty (LTV max. 80 %)
• Žadatel do 36 let — vlastní bydlení: minimálně 10 % zástavní hodnoty (LTV max. 90 %)
• Investiční nemovitost: minimálně vyšší podíl — banky zpravidla požadují 30–40 % a více

Orientační kalkulaci vlastních zdrojů nabídne kalkulačka vlastních zdrojů.

Co se do vlastních zdrojů počítá

Banka uznává jako vlastní zdroje:

• Hotovost a bankovní vklady — výpisy z účtu doloží původ a výši peněz. Zpravidla banka požaduje doklad o tom, že peníze jsou k dispozici po dobu minimálně tří měsíců.
• Dar od příbuzného — banka akceptuje dar doložený darovací smlouvou a výpisem z účtu dárce. U přímých příbuzných je dar od daně z příjmů osvobozen.
• Výtěžek z prodeje jiné nemovitosti — pokud prodáváte stávající byt, čistý výtěžek po splacení případné staré hypotéky lze použít jako vlastní zdroj.
• Stavební spoření — uspořená částka (nikoli úvěr ze stavebního spoření) vstupuje jako vlastní vklad.
• Akcie, podílové listy — část bank je akceptuje, jiné ne. Záleží na likviditě a konkrétním bankovním produktu.

Co se do vlastních zdrojů NEPOČÍTÁ

Banka naopak jako vlastní zdroj neuznává:

• Jiný úvěr — vypůjčené peníze nejsou vlastní zdroj. Pokud si na zálohu půjčíte od přítele nebo u spotřebitelské půjčky, banka to odmítne nebo to vstoupí do DTI/DSTI jako závazek.
• Rezervační poplatek jako součást zálohy — rezervační záloha zaplacená prodávajícímu nebo realitní kanceláři se zpravidla uznává jako část vlastního vkladu, ale jen pokud je doložená smlouvou a je odečtena z kupní ceny.
• Náklady na rekonstrukci po koupi — peníze na budoucí opravy nebo vybavení nemovitosti nejsou součástí zálohy na koupi.

Modelový příklad

Byt za 4 500 000 Kč, znalecký odhad 4 500 000 Kč. Žadatel je ve věku 40 let (standardní limit LTV 80 %). Maximální hypotéka: 80 % × 4 500 000 = 3 600 000 Kč. Potřebné vlastní zdroje: 4 500 000 – 3 600 000 = 900 000 Kč.

Žadatel má na účtu 700 000 Kč a rodiče mu darují 300 000 Kč darovací smlouvou. Celkem 1 000 000 Kč vlastních zdrojů — podmínka splněna, navíc s rezervou 100 000 Kč pro nepředvídané výdaje (notář, katastr, stěhování).

Pokud by byl žadatel ve věku 34 let a kupoval první vlastní bydlení, LTV limit by byl 90 % — hypotéka max. 4 050 000 Kč a potřebné vlastní zdroje jen 450 000 Kč.

Předhypoteční úvěr jako přemostění

Pokud vám chybí část vlastních zdrojů, ale máte v dohledné době příslib peněz (prodej jiného majetku, stavební spoření), může pomoci předhypoteční úvěr. Jde o krátkodobý úvěr bez zástavy, který se po čase refinancuje do standardní hypotéky. Úrok bývá vyšší a ne všechny banky ho nabízejí.

Aktualizováno: 1. 5. 2026