Kalkulačka mimořádné splátky hypotéky
Mimořádná splátka snižuje zbývající jistinu, čímž zkracuje dobu splácení a dramaticky redukuje úroky placené v dalších letech. Kalkulačka ukáže konkrétní dopad jednorázové platby v zadaném roce.
Kalkulačka mimořádné splátky
O kolik se zkrátí doba splácení a kolik ušetříte na úrocích, když do hypotéky vložíte jednorázovou mimořádnou splátku. Předpokládá zachování původní výše měsíční splátky po mimořádné platbě.
Srovnání s původní hypotékou
Orientační výpočet. Banka může mimořádnou splátku nad smluvený limit zpoplatnit účelně vynaloženými náklady. Mimo konec fixace a zákonem chráněné situace nejsou mimořádné splátky vždy zdarma. Před platbou si vyžádejte vyčíslení v bance. Více v článku předčasné splacení.
Jak mimořádná splátka funguje
Anuitní splátka se skládá z úrokové části a z jistiny. V prvních letech tvoří větší část úrok, ke konci převažuje jistina. Když do hypotéky vložíte mimořádnou splátku, jde celá na jistinu — tím se sníží zbývající dluh a všechny budoucí úroky z něj. Standardní výpočet drží měsíční splátku na původní výši a zkracuje dobu splácení; alternativně lze splátku snížit a dobu zachovat, kalkulačka pracuje s první variantou.
Modelový příklad
Hypotéka 3 000 000 Kč na 25 let při sazbě 5 %. Měsíční splátka je přibližně 17 500 Kč. Bez mimořádné splátky zaplatíte za 25 let okolo 5,26 milionu Kč, z toho asi 2,26 milionu Kč na úrocích. Mimořádná splátka 200 000 Kč vložená po 3 letech zkrátí dobu splácení zhruba o 22 měsíců a ušetří přibližně 230 000 Kč na úrocích. Vyplaceno celkem (včetně mimořádné splátky) bude o 230 000 Kč méně než bez ní.
Kdy je mimořádná splátka zdarma a kdy ne
Zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.) pro hypotéky umožňuje vždy zdarma:
- splátku do 25 % výše úvěru za rok ve výročí fixace,
- splátku z výnosu z prodeje nemovitosti, která je předmětem zástavy, po jejím vlastnictví déle než 24 měsíců,
- splátku z důvodu závažných osobních situací (úmrtí, pracovní neschopnost, ztráta zaměstnání) — banka má povinnost vyhovět.
Mimo tyto případy banka může účtovat účelně vynaložené náklady. Po novele účinné od 1. září 2024 jsou tyto náklady přesněji vymezené, ale stále nejsou nulové. Před mimořádnou splátkou si vyžádejte vyčíslení v bance — bez písemného vyčíslení banka platbu nezpracuje.
Co kalkulačka nezohledňuje
- Poplatky banky za mimořádnou splátku mimo zákonné limity — pokud jdete nad 25 % ročně mimo konec fixace, banka může účtovat účelně vynaložené náklady.
- Změnu sazby po refixaci — kalkulačka pracuje s pevnou sazbou po celou dobu, ve skutečnosti se sazba mění s každou novou fixací.
- Postupné mimořádné splátky — kalkulačka pracuje s jednou jednorázovou platbou. Pravidelné menší mimořádné splátky mají jiný účinek (větší celkový dopad, ale roztažený v čase).
- Možnost ušetřené splátky místo zkrácení doby — kalkulačka drží dobu fixovanou a zkracuje. Pokud byste chtěli udržet dobu a snížit splátku, banka přepočítá novou anuitu z nižší jistiny.
Časté otázky
Mám raději mimořádnou splátku, nebo refinancovat?
Mimořádná splátka snižuje jistinu při stávající sazbě. Refinancování mění sazbu při stávající jistině. Pokud máte v ruce hotovost a nabídku nižší sazby u jiné banky, dává smysl obojí — nejprve refinancovat na konci fixace na nižší sazbu, pak postupně mimořádně splácet. Refinancovat při vysoké sazbě a hotovost nechat na účtu nemá smysl, pokud váš spořicí účet neporáží sazbu hypotéky čistým výnosem po dani.
Kolik se vyplatí poslat do mimořádné splátky?
Maximum, které máte „nad" rezervou nouzového fondu a které neplánujete utratit v nejbližších měsících. Pokud máte 25% roční limit zdarma, využijte ho — neutrácíte ho, pokud ho nevyužijete, propadá. Při velmi vysokých částkách (nad 25 % ročně) zvažte rozdělení na dva roky kvůli zákonné bezplatnosti. Konkrétní rozdíl si spočítáte v kalkulačce.
Co když mám tři roky do konce fixace a chci splatit větší část?
Vyžádejte si v bance vyčíslení nákladů. Po novele 2024 banka může účtovat jen účelně vynaložené náklady, ale jejich výše není zanedbatelná. Někdy vyjde levněji počkat na konec fixace a tam splatit zdarma — pak ovšem mezi tím přicházíte o ušetřené úroky. Spočítejte oba scénáře.
Banka mi po mimořádné splátce nabídla snížení splátky místo zkrácení doby. Co je lepší?
Závisí na situaci. Zkrácení doby ušetří víc na úrocích — hypotéku doplatíte dřív a méně. Snížení splátky uvolní rozpočet na něco jiného (investice, mimořádné výdaje, druhý úvěr). Pokud rozpočet nepotřebujete uvolnit, zkrácení doby dává matematicky lepší výsledek. Pokud jste na hraně, snížení splátky pomůže každý měsíc.
Aktualizováno: