Refinanční kalkulačka hypotéky
Refinancování má smysl, když rozdíl ve splátce za rozumnou dobu pokryje vstupní poplatky. Kalkulačka srovná stávající a novou hypotéku se stejnou zbývající dobou splácení a ukáže, kdy se vstupní investice vrátí.
Refinanční kalkulačka
Rozdíl ve splátce mezi stávající a novou hypotékou, celková úspora na úrocích a doba, za kterou se splatí jednorázové poplatky spojené s refinancováním.
Orientační výpočet. Kalkulačka pracuje s anuitním splácením a předpokládá pevnou sazbu po celou zbývající dobu. Skutečná úspora závisí na fixaci nové hypotéky a sazbě při dalších refixacích. Před refixací zvažte také poplatek za předčasné splacení u stávající banky.
Co kalkulačka srovnává
Vstupní hodnoty jsou zbývající jistina, zbývající doba splácení, stávající sazba a nabízená nová sazba. Z těchto čtyř čísel kalkulačka spočítá obě anuitní splátky a jejich rozdíl. Vstupní poplatky — typicky znalecký odhad a poplatek nové banky za vyřízení — se sčítají a kalkulačka ukáže, za jak dlouho se mu rozdíl ve splátce vrátí.
Vzorec a logika výpočtu
Měsíční splátka vychází z anuitního vzorce, stejně jako u kalkulačky splátky. Návratnost poplatků se počítá jako podíl: celkové vstupní poplatky / měsíční úspora. Číslo udává, kolik měsíců trvá, než ušetřená splátka dorovná vstupní investici. Pokud návratnost přesahuje zbývající fixaci, refinancování pravděpodobně nemá smysl — během fixace se sazba nemění, ale po jejím skončení můžete získat zase jinou nabídku a celá kalkulace se rozjede znova.
Modelový příklad
Hypotéka se zbývající jistinou 2 500 000 Kč, zbývající doba splácení 20 let. Stávající sazba 5,5 %, nová sazba 4,5 %. Rozdíl ve splátce je přibližně 1 500 Kč měsíčně. Vstupní poplatky 8 000 Kč (odhad 5 000 Kč, vyřízení 3 000 Kč) se vrátí za necelých 6 měsíců. Celková úspora na úrocích za 20 let dosáhne zhruba 360 000 Kč. Pokud je nová fixace na pět let, do refixace stihnete ušetřit přibližně 90 000 Kč — pak se sazba mění a kalkulace se opakuje.
Co kalkulačka nezohledňuje
- Změnu sazby po nové fixaci — kalkulačka předpokládá konstantní novou sazbu po celou zbývající dobu. Realita je jiná, sazba se po refixaci změní.
- Poplatek za předčasné splacení — pokud refinancujete během fixace, banka může účtovat účelně vynaložené náklady. Mimo konec fixace nelze běžně refinancovat zdarma. Více v článku předčasné splacení.
- Pojištění schopnosti splácet — některé banky podmiňují nižší sazbu jeho sjednáním, jiné ne. Měsíční náklad na pojistku do výpočtu nevstupuje.
- Změnu doby splácení — refinancování je dobrá příležitost dobu zkrátit nebo prodloužit. Tato kalkulačka srovnává obě hypotéky se stejnou dobou splácení; zkrácení doby výrazně zvedne splátku, ale sníží celkové úroky.
- Nové pojištění nemovitosti — některé banky vyžadují vinkulaci na sebe, smlouvu o pojištění proto měníte. Náklady na pojištění obvykle zůstávají blízko, ale ne nutně shodné.
Časté otázky
Co když je nová sazba jen o desetinu procenta nižší?
U menších rozdílů sazby je rozhodující výše zbývající jistiny a doba splácení. Na hypotéce s jistinou pět milionů a zbývajícími 25 lety se rozdíl 0,2 % projeví na úrocích statisíci. U hypotéky se zbývajícími pěti lety a jistinou pod milion ten samý rozdíl nepokryje ani poplatky za odhad. Vždy spočítejte v kalkulačce konkrétní hypotéku, ne obecné pravidlo.
Jak často lze refinancovat?
Bez sankcí typicky vždy ke konci fixace. Při kratších fixacích (1–3 roky) se refinancování stává součástí běžného plánování. Při delších fixacích (7–10 let) je refinancování událost, která se v životě hypotéky nemusí odehrát ani jednou. Mimo konec fixace se refinancování obvykle nevyplatí kvůli poplatku za předčasné splacení.
Mám refinancovat se stávající bankou nebo přejít k jiné?
Stávající banka má nižší vstupní náklady — odhad nemovitosti často nemusí probíhat znovu, smlouvy už existují. Konkurenční banka může mít nižší sazbu, ale platíte za nový odhad, vyřízení a převod zástavního práva. Nejvýhodnější cesta bývá ta, kde rozdíl ve sazbě po odečtení vstupních nákladů zanechá nejvíc peněz na vašem účtu — proto má smysl získat závazné nabídky obou stran a porovnat je v kalkulačce.
Refinancování změní fixaci. Mám si vybrat krátkou nebo dlouhou?
To je jiná otázka než refinancování samotné. Krátká fixace dává nižší sazbu, ale za tři roky nevíte, jaký bude trh. Dlouhá fixace stojí víc, ale uzamkne splátku. Pokud jste v hypotéce na hraně rozpočtu, dlouhá fixace dává klid; pokud máte rezervu a sazby čekáte spíš dolů, krátká fixace dává prostor pro další refinancování. Detail viz průvodce fixací.
Aktualizováno: