Časté chyby při hypotéce

Chyba 1: Výběr podle nejnižší sazby, ne podle RPSN

Úroková sazba je jen jedna část ceny hypotéky. Poplatky za vedení úvěru, poplatek za odhad nemovitosti, povinné pojištění schopnosti splácet nebo podmínky předčasného splacení mohou z levně vypadající hypotéky udělat drahou. Srovnávejte RPSN, které tyto náklady zahrnuje.

Jak správně porovnat nabídky bank popisuje stránka Jak porovnat nabídky bank.

Chyba 2: Podcenění vlastních zdrojů a vedlejších nákladů

Záloha z vlastních zdrojů je jen jedna část výdajů. Ke koupi nemovitosti přibývají:

• Poplatek za znalecký odhad nemovitosti: 3 000–6 000 Kč
• Poplatek za vklad zástavního práva do katastru: 2 000 Kč
• Notářský poplatek za úschovu kupní ceny nebo ověření zástavní smlouvy
• Advokátní nebo notářský poplatek za kupní smlouvu
• Provize realitní kanceláři (platí zpravidla prodávající, ale může být zahrnutá v ceně)
• Pojištění nemovitosti od prvního dne
• Daň z nabytí nemovitosti — od roku 2020 zrušena

Celkové vedlejší náklady se u bytové jednotky pohybují v rozmezí 50 000–150 000 Kč. Tyto peníze musí pocházet z vlastních zdrojů mimo zálohu na koupi.

Chyba 3: Příliš krátká lhůta v kupní smlouvě

Zpracování hypotéky trvá 4–8 týdnů, katastr má na zápis 30 dní. Pokud prodávající nabídne splatnost kupní ceny za 30 dní a vy to bez rozmyslu podepíšete, dostanete se do časové tísně nebo do sankce za nedodržení termínu. Dohodněte si realistickou lhůtu — zpravidla 60–90 dní od podpisu rezervační smlouvy.

Chyba 4: Přílišné zatížení DTI a DSTI

Část žadatelů si před hypotékou vezme spotřebitelský úvěr na auto nebo elektroniku, aniž by věděla, že zvyšuje DTI a DSTI. Každý závazek se bance sděluje a vstupuje do výpočtu maximální výše hypotéky. Výsledek je pak nižší hypotéka nebo zamítnutí.

Jak DTI a DSTI fungují vysvětluje stránka DTI a DSTI.

Chyba 5: Ignorování obsahu registrů

Banka si prověřuje žadatele v registrech dlužníků. Pokud tam figuruje něco nečekaného — zapomenutý nedoplatek za mobilní telefon, starý závazek ze studentských let, nebo chyba v datech — banka to vidí dříve než žadatel. Prověřte si registry předem a opravte případné chyby. Má na to právo každý zdarma jednou ročně.

Chyba 6: Podcenění čtení úvěrové smlouvy

Zákon o spotřebitelském úvěru dává žadateli 14 dní na prostudování smlouvy. Spousta lidí smlouvu nepřečte nebo ji přečte jen zběžně. Podmínky předčasného splacení, sankce za prodlení, způsob refixace nebo podmínky pojištění jsou přitom věci, které se projeví po letech, kdy na podmínky nikdo nepamatuje.

Chyba 7: Zanedbání refinancování na konci fixace

Na konci fixačního období banka zpravidla zašle nabídku nové sazby. Část žadatelů ji automaticky přijme bez porovnání s trhem. Přitom přechod k jiné bance nebo vyjednání lepší sazby u stávající může ušetřit v přepočtu desítky tisíc korun ročně.

Jak postupovat na konci fixace vysvětluje stránka Konec fixace. Orientační výpočet úspory z refinancování nabízí kalkulačka refinancování.

Chyba 8: Přehlédnutí podmínek pojištění nemovitosti

Pojistná smlouva musí být vinkulována ve prospěch banky a musí pokrývat pojistnou hodnotu nemovitosti — tedy náklady na znovupostavení, nikoli tržní cenu. Podpojištěná nemovitost může přivodit situaci, kdy při škodě pojišťovna vyplatí zlomek skutečné škody.

Aktualizováno: 1. 5. 2026