Anuita

Rozšíření

Anuitní splátka se po celou dobu fixace nemění, ale mění se její vnitřní složení. V prvních letech hypotéky tvoří většinu splátky úrok a jen menší část jde na úmor jistiny. Postupně, jak jistina klesá, klesá i podíl úroku — a roste podíl splátky jistiny.

Vzorec anuity vypadá takto: M = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1), kde P je výše hypotéky, r měsíční úroková sazba (roční / 12) a n počet měsíců splácení. Banky používají identický vzorec, drobné rozdíly v haléřích vznikají zaokrouhlováním.

Modelový příklad

Hypotéka 3 000 000 Kč na 25 let při sazbě 5 % má měsíční anuitu přibližně 17 540 Kč. V prvním měsíci splácí klient zhruba 12 500 Kč na úroku a 5 040 Kč na jistině. Po deseti letech jde už 7 700 Kč na úrok a 9 840 Kč na jistinu. V posledním roce splácení je úrok minimální — splátka tvoří téměř výhradně jistinu.

Proč je to důležité

Pochopit anuitu pomáhá při rozhodování o mimořádné splátce a o době splácení. Mimořádná splátka v prvních letech ušetří mnohem víc než stejná splátka na konci, protože v prvních letech zaplacený úrok dominuje. Delší doba splácení znamená nižší měsíční splátku, ale výrazně víc zaplacených úroků celkem.